잇따르는 '깡통전세' 피해...전세금반환소송 가능할까?

•  고상규 기자
•  승인 2022.09.23 09:31

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계약기간 남았어도 부동산경매 시작되면 전세금반환소송 가능

세입자는 부동산경매 시작되면 배당요구 신청해야

 

 

"전세 기간이 1년 더 남은 상황에서 거주 중인 빌라에 경매 절차가 진행된다고 합니다. 문제는 전세 기간이 아직 한참 남은 상태라 제 마음대로 계약을 해지할 수도 전세금반환소송을 제기하기도 어렵다는 겁니다. 하지만 이번 일을 계기로 채무 문제가 복잡한 집주인의 집에 더는 살고 싶지 않은데 당장 전세금을 돌려받고 나갈 방법은 없나요?"

최근 인천지역에는 이른바 '깡통 전세'로 인한 피해사례가 급증하고 있다. 이러한 경우 세입자는 전세금을 돌려받아야 되는데, 과연 법적으로 가능한지 등에 대해 알아봤다.

 

결론적으로 상당 기일 전세 계약기간이 남아 있어도 부동산경매가 시작되면 전세금반환소송은 가능하다는게 전문가의 의견이다.

 

22일 엄정숙 부동산 전문변호사에 따르면 이러한 경우 원칙적으로는 임대차 계약이 해지 돼야 집주인에게 전세금을 돌려받을 수 있지만 세입자가 돌려받을 전세금에 영향을 미칠 부동산 경매가 들어온다면 상황은 다르다. 전세 기간이 남아 있어도 세입자는 집주인을 상대로 전세금반환소송이 가능하다.

 

전세금반환소송은 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 제기하는 소송을 말하는데, 평균 소송기간은 4개월 정도 소요되는 것으로 파악된다. 특히 전세금반환소송을 제기할 때 명심해야 할 점은 소송을 제기할 근거다. 즉 소송을 제기하려면 임대차 계약이 해지돼야 하고 그 사유가 필요하다.

 

집주인의 채무 문제로 집이 경매로 넘어간다면 정당한 계약 해지 사유가 될까?

 

엄 변호사는 "부동산경매는 세입자가 돌려받을 보증금에 큰 영향을 미치기 때문에 법률상 임대차 해지 사유가 충분하다"고 조언한다. 세입자는 ▲내용증명 ▲전화 ▲문자메시지 ▲카톡 등을 통해 부동산 경매 사유로 임대차 계약 해지를 집주인에게 통보하고 집주인이 이를 확인하면 해지 효력이 발생한다는 점을 설명했다.

 

집주인이 계약 기간이 남았다는 이유로 전세금반환을 거부한다면? 

 

가장 확실한 방법은 전세금반환소송이지만, 소송이 부담스럽다면 다른 방법을 모색해야 한다. 대표적으로 배당요구종기일까지 법원에 배당요구를 신청하는 것인데, 배당요구종기일이란 경매가 시작되면 집주인에게 돈을 받을 사람들은 배당을 요구해야 하는데, 이는 배당요구 마감일을 말한다.

 

엄 변호사는 "세입자가 계약 해지 통보까지 완료했다면 집주인에게 돌려받을 채권, 다시 말해 전세보증금이 있기 때문에 채무 관계에 있는 채권자로 인정된다"며 "세입자가 배당요구 신청을 해 법원이 이를 수용한다면 부동산 경매에서 낙찰된 대금으로 채무변제 순위에 따라 전세금을 돌려받을 수 있다"고 조언했다.

 

세입자가 해당 주택에 조금 더 머물러야 하는 사정이 있다면?

 

엄 변호사는 "이 경우라면 배당요구 신청을 하지 않더라도 부동산 경매에서 새로운 낙찰자가 나타날 때까지 기다리는 방법도 있다"며 "부동산 경매에서 낙찰자는 새로운 집주인으로써의 지위를 승계받기 때문에 나중에 계약 기간이 끝나면 낙찰자에게 전세금반환을 요구하면 된다"고 말했다.

 

한편 부동산 경매에 넘어간 집의 세입자가 배당요구 여부와 상관없이 명심해야 하는 사실이 있다. 세입자로서 대항력과 우선변제권을 갖추고 있는지 확인이 필요하다는 점이다. 만약 대항력을 갖추지 않은 세입자라면 선 순위 채권자가 아니기 때문에 전세금 돌려받기가 어려울 수 있다.

 

이에 대해 엄 변호사는 "세입자가 전입신고를 했다면 대항력은 갖춰진다"며 "다만 다른 채권자에게 근저당이 잡히기 전 전입신고를 하였는지, 이미 근저당이 잡힌 부동산과 계약한 후 전입신고를 했는지 확인하는 게 중요하다"고 강조했다.

 

한편 국회 국토교통위 소속 허종식 국회의원(더불어민주당/인천동.미추홀구갑)은 최근 주택도시보증공사(HUG)와 협의를 통해 서울 강서구 화곡동에 첫 번째 '전세피해 지원센터'에 이어 전세 사기 피해가 큰 지역으로 꼽히는 인천 미추홀구에도 센터를 추가 설치키로 했다. 

 

현재 미추홀구는 지난 8일 기준, 관내 전세 사기 피해 주택(아파트‧오피스텔‧빌라)으로 19곳이 집계됐고, 그 중 임의 경매 세대수가 618건, 피해 금액은 약 426억원(추산)에 달하는 것으로 파악됐다.

 

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